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房地产商心存惶恐下半年房价涨跌命悬一线

发布时间:2019-08-16 19:28:32

  中国房地产指数系统副主任 中国指数研究院 常务副院长黄瑜

  这周房地产业火爆的消息莫过于上周末上海17个楼盘井喷,连夜排队购房的现象竟又重现。从一季度的房地产市场回暖到二季度楼市井喷,楼市在一片质疑声中开始“疯狂成长”。那么这种“疯狂”背后是什么,能否延续至下半年?

  主持人:目前大家对于上周末上海重现排队买房的情况议论纷纷,您认为这背后的原因是什么?

  黄瑜:首先,今年以来总的住宅上市量与去年同期相比有所减少,但成交量却在一直增加。2008年底上海商品房可售量的出清周期不到10个月,今年以来上市量相对同期成交量显得供不应求。至于17个楼盘集中开盘,也是房地产商的一种营稍策略。之前,房地产商可能都“憋着”,把客户积累到一定程度后再开盘,从而造成热销的场景。

  主持人:您对下半年的房价走势如何判断?

  黄瑜:前段时间的房地产市场的火爆是有其特殊原因的。

  首先,一开始是春节前后的房地产企业的促销,比如打折,优惠等等对这轮市场的回暖起了很大的作用。2008年刚性需求的积累释放也带动了2009年初市场回暖。接着国家4万亿的投资下去后,民间资本担心未来通货膨胀,与此同时实体经济仍不景气,投资渠道太少,所以大量资金涌入房地产市场,这使得楼市回暖得以延续。

  其次,2008年底政府出台了一系列政策,使得近一段时间购房成本有所降低,比如,利率七折,税费的减少,使整个购房支付费用减少了约10%,这对于购房者来说确实也是一笔不小的费用,所以很多购房者选择这个时机入市。

  但没有实体经济的好转,目前的这个高房价还是缺少一些支撑的。因此,我个人认为下半年房价的走势不管是涨是跌,很大程度上取决于政府的金融政策。因为目前房地产市场上的投资性需求开始上升。投资需求跟刚性需求完全不同。它们是可买可不买的群体,市场机会好就跟进,市场有风吹草动马上就会退出来。所以投资需求很敏感,很容易受外界的影响。比如,如果继续目前这种宽松的货币政策的话,若有更多一些钱进入,房价确实仍然会涨。但如果投资性需求像现在这样继续推高房价的话,我认为政府不会坐视不管。例如房贷利率不再实行七折优惠,或其他税费上的优惠不再实施了,市场就会有所反映。货币政策稍有紧缩,马上就会影响投资性需求。

  主持人:有人提出,在楼市回暖过程中,房地产商拼命抢地,房地产目前的泡沫比2007年更疯狂,真的如此吗?

  黄瑜:目前房地产商大量购地有几种原因。

  一、 今年一季度,房地产公司的现金持有量,在还完短期负债后,都有钱余。这是几年来大多数开发商首次现金流为正,即使在2007年的时候,他们的现金流不一定都为正。手上有钱了,企业肯定要再寻求投资机会。尤其是上市公司,有业绩压力,不能让钱趴在账上,它必须进行投资,为下一步发展打基础。

  二、 很多企业买地跟银行支持有较大关系。银行对有信誉的品牌房地产大企业有一定的贷款倾斜,比如,增加授信额度等。再加之证券市场近又批准一些企业增发债券,使得一些大的房企有充分的资金买地。

  三、 目前的土地市场经过一轮调整,政府所报底价平均底于2007年的水平。而经过上一轮调整,房地产商对好地块的定义也已经达成共识,比如中心城市的核心地块,有明显的发展潜力,地块不大,可以短平快的操作,这样的地出来,他们都有比较强烈的欲望去拿,所以会出现抢地的现象。

  四、 房地产商们其实跟消费者是一样的,他们也担心出现通胀,而买地一定程度可以抵御通胀的风险。他们同样担心手里的钱不值钱,有变现保值的要求,而土地是他们的原材料,可以先买下做诸备。

  至于泡沫,我认为目前全国性的房地产泡沫是没有的。四大一线城市资源集中,潜在价值大,就算短期看有泡沫,但放到一个中长的时间表里看,市场完全有能力慢慢消化。

  主持人:如何看待房地产商一边疯狂拿地,一边却不增加开工量的现象(上海月份房地产开发投资降低了2.7%)。一般来说,抢地说明房地产企业资金充裕并看好后市,但既然看好后市,为什么不增加开工量呢?

  黄瑜:对于不增加开工量的现象,是因为实际上目前房地产商也不是信心十足,他们也认为目前房地产市场的回暖缺少经济基础的支撑,整个经济目前还没有实质的好转,而在这个基础上的房地产市场的一枝独秀很难长久。目前的房地产企业也不是不开工,只是更趋向稳健发展,比如万科,提出向质量效益型企业转变,并不盲目追求规模。保利地产提出以销定产。这与他们买地的行为并不矛盾,只是目前整个经济形势都很复杂,情况也多变,房地产企业也不得不更谨慎。

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